Umowa przedwstępna - wszystko, co powinieneś wiedzieć

Zmieniasz pracę? Kupujesz lub sprzedajesz mieszkanie? Martwisz się, jak zabezpieczyć swoje interesy na przyszłość? Poznaj instytucję umowy przedwstępnej.
 Umowa przedwstępna - wszystko, co powinieneś wiedzieć
/ Pixabay.com/CC0
Co to jest umowa przedwstępna? Instytucja umowy przedwstępnej uregulowana jest w przepisach kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 389 §1 k.c. jest to umowa, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Istotę stanowi tu zobowiązanie do zawarcia w przyszłości określonej umowy.

Kiedy przydatne jest zawarcie umowy przedwstępnej?
Umowa przedwstępna ma zastosowanie wszędzie tam, gdzie istotne jest uzyskanie pewności, że w określonej przyszłości dojdzie do zawarcia umowy o określonej treści. Jest więc to zastosowanie bardzo szerokie. Najczęściej jednak z tą formą umowy spotykamy się w przypadku zakupu lub sprzedaży mieszkania, a także przy zmianie pracy. W przypadku sprzedaży mieszkania najczęstszym powodem zawarcia umowy przedwstępnej jest konieczność zgromadzenia przez jedną stronę środków niezbędnych do dokonania transakcji. Zmiana pracy zawsze wiąże się ze stresem. Musimy najpierw wypowiedzieć umowę u dotychczasowego pracodawcy, a następnie zawrzeć umowę o pracę z nowym. Co w przypadku, kiedy nasz nowy pracodawca się rozmyśli? Właśnie przed taką sytuacją warto się zabezpieczyć, zawierając umowę przedwstępną.

W jakiej formie powinna być zawarta umowa przedwstępna?
Przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują żadnej szczególnej formy – wymagają jedynie, aby umowa przedwstępna określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Czyli umowa przedwstępna zawarta w dowolnej formie jest ważna, o ile określa istotne postanowienia umowy, która ma być zawarta w przyszłości. O ile jednak forma umowy nie ma wpływu na jej ważność, o tyle ma bardzo istotne znaczenie, jeśli chodzi o roszczenia w wyniku niewywiązania się z umowy przedwstępnej. W przypadku, kiedy druga strona uchyla się od zawartego w umowie przedwstępnej zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, mamy do dyspozycji dwa rodzaje roszczeń. Pierwsze – słabsze, uprawnia nas do żądania naprawienia szkody, którą ponieśliśmy, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Dla dchodzenia tego roszczenia wystarczy, że zawarliśmy ważną umowę przedwstępną, w której określiliśmy istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Pamiętać jednak musimy, że w tym przypadku dochodzić możemy jedynie naprawienia szkody w granicach tzw. ujemnego interesu umownego, do którego zaliczamy w szczególności koszty zawarcia umowy przedwstępnej. Nie możemy natomiast dochodzić roszczeń związanych z nieuzyskanymi korzyściami. Drugie roszczenie – silniejsze, którego możemy dochodzić w związku z niezawarciem umowy przyrzeczonej, uzależnione jest już od formy umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 390 § 2 k.c. w przypadku, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, możliwe jest dochodzenie jej zawarcia. Oznacza to, że aby móc skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna musi być zawarta w formie, jaka jest wymagana dla ważności umowy przyrzeczonej. Jak to wygląda w praktyce? W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej z przyszłym pracodawcą dla ważności umowy istotne jest określenie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy o pracę do takich postanowień zaliczamy w szczególności strony umowy, rodzaj umowy, rodzaj pracy, miejsce jej wykonywania, wymiar czasu pracy, warunki płacowe oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie ma tu znaczenia, czy umowa zawarta jest w formie pisemnej czy ustnej. W przypadku uchylania się przez pracodawcę od zawarcia takiej umowy możemy dochodzić roszczeń z tytułu poniesionej szkody. Jeżeli jednak chcemy dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, musimy zadbać o spełnienie dodatkowego warunku – zawarcia umowy przedwstępnej w takiej formie, jaka przewidziana jest dla umowy przyrzeczonej. Zgodnie art. 29 §2 k.p. umowa o pracę powinna być zawarta w formie pisemnej. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku zakupu mieszkania. Umowa przedwstępna zawarta w formie pisemnej będzie  ważna, ale jeżeli chcemy dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, musimy zawrzeć umowę przedwstępną w formie notarialnej, gdyż taka właśnie forma przewidziana jest do sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli więc zawieramy umowę przedwstępną i chcemy mieć możliwość dochodzenia od przyszłego pracodawcy zawarcia umowy przyrzeczonej, musimy zadbać, żeby umowa przedwstępna nie tylko określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, ale także by zawarta została w przewidzianej formie, w tym wypadku pisemnej.

Jak określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej i jakie są okresy przedawnienia?
Przy zawieraniu umowy przedwstępnej powinno się możliwie precyzyjne określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Ułatwia to bowiem późniejsze ewentualne dochodzenie roszczeń. Jeżeli jednak nie jest możliwe precyzyjne określenie terminu realizacji umowy, możemy zawrzeć umowę bez określania terminu. W takim przypadku umowa przyrzeczona powinna być zrealizowana po wyznaczeniu stronie odpowiedniego terminu do jej realizacji. Należy jednak pamiętać, że na wyznaczenie tego terminu mamy określony czas, bowiem zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli w ciągu roku nie zostanie wyznaczony termin jej realizacji. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od chwili, kiedy miała być zawarta umowa przyrzeczona. Warto jednak pamiętać, że roszczenie o wykonanie umowy przyrzeczonej nie przerywa biegu przedawnienia roszczenia o naprawienie szkody. Oznacza to, że w przypadku oddalenia przez sąd wniesionego przez nas roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej roczny termin do zgłoszenia roszczenia o naprawienie szkody rozpoczyna bieg od momentu uprawomocnienia się orzeczenia sądu oddalającego pierwotne roszczenie.

Tomasz Oleksiewicz


 

 

POLECANE
Paweł Łatuszka zaatakowany na UW. Zatrzymano sprawcę z ostatniej chwili
Paweł Łatuszka zaatakowany na UW. Zatrzymano sprawcę

W środę, podczas jubileuszu Studium Europy Wschodniej na Uniwersytecie Warszawskim, został zaatakowany Paweł Łatuszka.

Lempart nie ma bezpośrednich dowodów, ale sąd oddalił powództwo Ordo Iuris gorące
Lempart nie ma bezpośrednich dowodów, ale sąd oddalił powództwo Ordo Iuris

Wyrokiem z 1 lipca Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo Ordo Iuris przeciwko Marcie Lempart. Natomiast sąd nie uwzględnił wniosku aktywistki o obciążenie Instytutu grzywną za skierowanie pozwu, uznając, że roszczenie to jest całkowicie bezpodstawne.

Była gwiazda TVN zdradziła, że głosowała na Nawrockiego. To fighter z ostatniej chwili
Była gwiazda TVN zdradziła, że głosowała na Nawrockiego. "To fighter"

Były gwiazdor stacji TVN Filip Chajzer zaskoczył w środę swoich fanów i wyznał, że jest sympatykiem Karola Nawrockiego. "Tyle hejtu i szamba przyjąć na klatę przez 24/h trzeba umieć. To jest fighter" – podkreślił.

Polityka „Herzlich Willkommen” – sierota po Merkel i Tusku tylko u nas
Polityka „Herzlich Willkommen” – sierota po Merkel i Tusku

Polityka otwartych drzwi, czyli ideologiczny parawan, pod którym Europa zafundowała sobie kryzys migracyjny, pozostaje do dziś sierotą. Wszyscy wiemy, gdzie się narodziła – w Berlinie, w przemówieniach Angeli Merkel, która w 2015 roku rozpostarła ramiona, wypowiadając słynne Herzlich Willkommen.

Kłopoty członków Ruchu Obrony Granic. Jest reakcja prokuratury z ostatniej chwili
Kłopoty członków Ruchu Obrony Granic. Jest reakcja prokuratury

Prokuratura wszczęła postępowania wobec członków patroli obywatelskich za znieważenie i podszywanie się pod Straż Graniczną – poinformował minister sprawiedliwości i prokurator generalny Adam Bodnar.

Nielegalnych imigrantów umieszczono w domu dziecka w Biłgoraju z ostatniej chwili
Nielegalnych imigrantów umieszczono w domu dziecka w Biłgoraju

Dwóch nieletnich imigrantów, którzy nielegalnie przekroczyli granicę, trafiło do domu dziecka w Biłgoraju. Obaj zostali umieszczeni decyzją sądu.

Nie żyje Klaudia z Torunia zaatakowana przez Wenezuelczyka. Są wyniki sekcji zwłok z ostatniej chwili
Nie żyje Klaudia z Torunia zaatakowana przez Wenezuelczyka. Są wyniki sekcji zwłok

Udar mózgu według wstępnych wyników sekcji zwłok był przyczyną śmierci 24-letniej Klaudii K., która została napadnięta w nocy z 11 na 12 czerwca w Toruniu przez 19-letniego obcokrajowca. Informację przekazał w środę rzecznik toruńskiej Prokuratury Okręgowej Andrzej Kukawski.

Unia Europejska ma być wytrychem do broni jądrowej dla Niemiec tylko u nas
Unia Europejska ma być wytrychem do broni jądrowej dla Niemiec

Jens Spahn, przewodniczący frakcji CDU/CSU w Bundestagu, wywołał debatę, kwestionując dotychczasowe podejście Niemiec, które historycznie zrezygnowały z posiadania własnej broni jądrowej. Zarówno Republika Federalna Niemiec, jak i była NRD, zobowiązały się do tego w ramach Traktatu o nierozprzestrzenianiu broni jądrowej (NPT) oraz umowy dwa-plus-cztery z 1990 roku, która umożliwiła zjednoczenie Niemiec.

Ocena rządu Donalda Tuska. Tak źle jeszcze nie było z ostatniej chwili
Ocena rządu Donalda Tuska. Tak źle jeszcze nie było

Poparcie dla rządu spadło do 32 proc., a przeciwnicy wzrośli do 47 proc. To najgorszy wynik gabinetu Donalda Tuska od objęcia władzy.

Kosiniak-Kamysz wściekły na dziennikarkę: Polacy wybrali Nawrockiego, koniec tematu z ostatniej chwili
Kosiniak-Kamysz wściekły na dziennikarkę: Polacy wybrali Nawrockiego, koniec tematu

– Polacy wybrali Karola Nawrockiego na prezydenta. Ktoś mógł głosować tak, ktoś inaczej, każdy miał swojego kandydata i wybór został dokonany. Wyniki są jasne – powiedział w środę zirytowany pytaniem dziennikarki wicepremier Władysław Kosiniak-Kamysz.

REKLAMA

Umowa przedwstępna - wszystko, co powinieneś wiedzieć

Zmieniasz pracę? Kupujesz lub sprzedajesz mieszkanie? Martwisz się, jak zabezpieczyć swoje interesy na przyszłość? Poznaj instytucję umowy przedwstępnej.
 Umowa przedwstępna - wszystko, co powinieneś wiedzieć
/ Pixabay.com/CC0
Co to jest umowa przedwstępna? Instytucja umowy przedwstępnej uregulowana jest w przepisach kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 389 §1 k.c. jest to umowa, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Istotę stanowi tu zobowiązanie do zawarcia w przyszłości określonej umowy.

Kiedy przydatne jest zawarcie umowy przedwstępnej?
Umowa przedwstępna ma zastosowanie wszędzie tam, gdzie istotne jest uzyskanie pewności, że w określonej przyszłości dojdzie do zawarcia umowy o określonej treści. Jest więc to zastosowanie bardzo szerokie. Najczęściej jednak z tą formą umowy spotykamy się w przypadku zakupu lub sprzedaży mieszkania, a także przy zmianie pracy. W przypadku sprzedaży mieszkania najczęstszym powodem zawarcia umowy przedwstępnej jest konieczność zgromadzenia przez jedną stronę środków niezbędnych do dokonania transakcji. Zmiana pracy zawsze wiąże się ze stresem. Musimy najpierw wypowiedzieć umowę u dotychczasowego pracodawcy, a następnie zawrzeć umowę o pracę z nowym. Co w przypadku, kiedy nasz nowy pracodawca się rozmyśli? Właśnie przed taką sytuacją warto się zabezpieczyć, zawierając umowę przedwstępną.

W jakiej formie powinna być zawarta umowa przedwstępna?
Przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują żadnej szczególnej formy – wymagają jedynie, aby umowa przedwstępna określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Czyli umowa przedwstępna zawarta w dowolnej formie jest ważna, o ile określa istotne postanowienia umowy, która ma być zawarta w przyszłości. O ile jednak forma umowy nie ma wpływu na jej ważność, o tyle ma bardzo istotne znaczenie, jeśli chodzi o roszczenia w wyniku niewywiązania się z umowy przedwstępnej. W przypadku, kiedy druga strona uchyla się od zawartego w umowie przedwstępnej zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, mamy do dyspozycji dwa rodzaje roszczeń. Pierwsze – słabsze, uprawnia nas do żądania naprawienia szkody, którą ponieśliśmy, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Dla dchodzenia tego roszczenia wystarczy, że zawarliśmy ważną umowę przedwstępną, w której określiliśmy istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Pamiętać jednak musimy, że w tym przypadku dochodzić możemy jedynie naprawienia szkody w granicach tzw. ujemnego interesu umownego, do którego zaliczamy w szczególności koszty zawarcia umowy przedwstępnej. Nie możemy natomiast dochodzić roszczeń związanych z nieuzyskanymi korzyściami. Drugie roszczenie – silniejsze, którego możemy dochodzić w związku z niezawarciem umowy przyrzeczonej, uzależnione jest już od formy umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 390 § 2 k.c. w przypadku, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, możliwe jest dochodzenie jej zawarcia. Oznacza to, że aby móc skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna musi być zawarta w formie, jaka jest wymagana dla ważności umowy przyrzeczonej. Jak to wygląda w praktyce? W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej z przyszłym pracodawcą dla ważności umowy istotne jest określenie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy o pracę do takich postanowień zaliczamy w szczególności strony umowy, rodzaj umowy, rodzaj pracy, miejsce jej wykonywania, wymiar czasu pracy, warunki płacowe oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie ma tu znaczenia, czy umowa zawarta jest w formie pisemnej czy ustnej. W przypadku uchylania się przez pracodawcę od zawarcia takiej umowy możemy dochodzić roszczeń z tytułu poniesionej szkody. Jeżeli jednak chcemy dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, musimy zadbać o spełnienie dodatkowego warunku – zawarcia umowy przedwstępnej w takiej formie, jaka przewidziana jest dla umowy przyrzeczonej. Zgodnie art. 29 §2 k.p. umowa o pracę powinna być zawarta w formie pisemnej. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku zakupu mieszkania. Umowa przedwstępna zawarta w formie pisemnej będzie  ważna, ale jeżeli chcemy dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, musimy zawrzeć umowę przedwstępną w formie notarialnej, gdyż taka właśnie forma przewidziana jest do sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli więc zawieramy umowę przedwstępną i chcemy mieć możliwość dochodzenia od przyszłego pracodawcy zawarcia umowy przyrzeczonej, musimy zadbać, żeby umowa przedwstępna nie tylko określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, ale także by zawarta została w przewidzianej formie, w tym wypadku pisemnej.

Jak określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej i jakie są okresy przedawnienia?
Przy zawieraniu umowy przedwstępnej powinno się możliwie precyzyjne określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Ułatwia to bowiem późniejsze ewentualne dochodzenie roszczeń. Jeżeli jednak nie jest możliwe precyzyjne określenie terminu realizacji umowy, możemy zawrzeć umowę bez określania terminu. W takim przypadku umowa przyrzeczona powinna być zrealizowana po wyznaczeniu stronie odpowiedniego terminu do jej realizacji. Należy jednak pamiętać, że na wyznaczenie tego terminu mamy określony czas, bowiem zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli w ciągu roku nie zostanie wyznaczony termin jej realizacji. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od chwili, kiedy miała być zawarta umowa przyrzeczona. Warto jednak pamiętać, że roszczenie o wykonanie umowy przyrzeczonej nie przerywa biegu przedawnienia roszczenia o naprawienie szkody. Oznacza to, że w przypadku oddalenia przez sąd wniesionego przez nas roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej roczny termin do zgłoszenia roszczenia o naprawienie szkody rozpoczyna bieg od momentu uprawomocnienia się orzeczenia sądu oddalającego pierwotne roszczenie.

Tomasz Oleksiewicz


 


 

Polecane
Emerytury
Stażowe