Czy wspólnota może zakazać najmu krótkoterminowego? Porada prawna
- Wspólnota mieszkaniowa nie może całkowicie zakazać najmu krótkoterminowego, ponieważ byłoby to zbyt daleko idące ograniczenie prawa własności.
- Może jednak podejmować uchwały i działania ograniczające uciążliwy najem, zwłaszcza gdy lokal działa jak quasi-hotel i powoduje hałas, imprezy czy zakłócanie porządku.
- W skrajnych przypadkach uporczywego naruszania zasad wspólnota może dochodzić swoich praw w sądzie, a właściciel odpowiada za zachowanie swoich najemców.
Najem krótkoterminowy od kilku lat pozostaje jednym z najbardziej konfliktogennych obszarów na styku prawa własności i ochrony interesów wspólnot mieszkaniowych. Kluczowe jest zrozumienie, że prawo własności, choć szerokie, nie ma charakteru absolutnego. Zgodnie z zasadami prawa cywilnego właściciel może korzystać z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, ale z poszanowaniem praw innych osób. W praktyce oznacza to konieczność uwzględnienia tzw. immisji, czyli oddziaływań na sąsiednie lokale. Hałas, częste zmiany lokatorów czy zakłócanie porządku mogą zostać uznane za przekroczenie dopuszczalnych granic korzystania z nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa, działająca na podstawie ustawy o własności lokali, ma prawo podejmować uchwały regulujące sposób korzystania z części wspólnych oraz, pośrednio, wpływające na sposób używania lokali. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Uchwała nie może wprost wyłączyć prawa własności ani wprowadzić generalnego zakazu najmu, jeżeli brak ku temu wyraźnej podstawy ustawowej. Jednocześnie orzecznictwo sądowe coraz częściej dopuszcza ingerencję wspólnot w sytuacjach, gdy najem krótkoterminowy przybiera formę działalności zbliżonej do usług hotelarskich i prowadzi do realnych uciążliwości dla innych mieszkańców. W takich przypadkach argument, że jest to jedynie wykonywanie prawa własności, traci na znaczeniu.
Zakaz - nie, ograniczenia - tak
Jeżeli najem ma charakter incydentalny i nie powoduje zakłóceń, możliwości ingerencji wspólnoty są ograniczone. Jeżeli jednak lokal funkcjonuje jak quasi-hotel, tj. z rotacją gości, kodami dostępu i brakiem realnej kontroli nad użytkownikami, wówczas rośnie ryzyko uznania, że sposób korzystania z lokalu narusza interes wspólnoty. Warto również pamiętać, że niezależnie od uchwał wspólnoty właściciel ponosi odpowiedzialność za zachowanie swoich najemców. W skrajnych przypadkach, przy rażącym lub uporczywym naruszaniu porządku, możliwe jest nawet wystąpienie na drogę sądową z żądaniem sprzedaży lokalu. Dodatkowym elementem jest rosnąca presja regulacyjna na poziomie europejskim, zmierzająca do zwiększenia transparentności rynku najmu krótkoterminowego i ułatwienia jego kontroli przez państwa członkowskie.
Wspólnota nie ma kompetencji do wprowadzenia generalnego zakazu najmu krótkoterminowego, bo oznaczałoby to zbyt daleko idącą ingerencję w prawo własności. Może natomiast uchwalać zasady korzystania z nieruchomości wspólnej i egzekwować je w taki sposób, który w praktyce ogranicza uciążliwe formy najmu, zwłaszcza wtedy gdy przybiera on charakter działalności hotelowej i powoduje realne zakłócenia porządku. W konsekwencji: nie, wspólnota nie może wprost zakazać najmu krótkoterminowego, ale tak, może go istotnie ograniczać i w określonych przypadkach skutecznie zwalczać jego uciążliwe formy, także na drodze sądowej.
[Śródtytuł i sekcja "Co musisz wiedzieć" pochodzą od redakcji]
Po rozstaniu zatrzymała naszego psa, czy mogę żądać jego oddania?
O długach zmarłego dowiedziałem się po czasie, czy nadal mogę odrzucić spadek?
Nowe surowe kary dla kierowców
Czy mogę używać służbowej skrzynki do prywatnych e-maili?
Fałszywe wezwania ws. nadpłaty podatku, czyli jak nie paść ofiarą oszustwa
