Wojna o hotel Adlon w Berlinie. Prestiżowa lokalizacja i setki milionów euro

To jedna z najbardziej prestiżowych nieruchomości Berlina. Hotel Adlon przy Pariser Platz, niemal pod Bramą Brandenburską, miał zostać sprzedany. Nie zostanie. Przynajmniej na razie.

1 września odbyło się głosowanie właścicieli udziałów w funduszu, do którego należy hotel. Wynik wyglądał jak miażdżące zwycięstwo zwolenników transakcji. Za sprzedażą opowiedziało się 86 proc. udziałowców. Problem pojawił się przy liczeniu pieniędzy.

86 proc. za sprzedażą. Dlaczego to nie wystarczyło?

Wymagana była zgoda właścicieli reprezentujących co najmniej 75 proc. kapitału. Tymczasem zwolennicy sprzedaży dysponowali 71,04 proc. Do wymaganej większości zabrakło 3,96 punktu procentowego. Hotel pozostaje więc w rękach Fundus-Fonds 31, zarządzanego przez grupę Jagdfeld. W funduszu uczestniczy około 4000 inwestorów, w zdecydowanej większości prywatnych. Tak wynika z informacji Jagdfeld oraz relacji „Handelsblatt” i „Tagesspiegel”. Za tym głosowaniem kryje się coś więcej niż spór o jedną nieruchomość. Plan sprzedaży zakładał minimalną cenę 280 mln euro. To potężna kwota. Ale Adlon nie jest zwykłym hotelem.

Stoi w jednym z najbardziej prestiżowych punktów niemieckiej stolicy, a jego historia sięga 1907 roku. Po wojnie dawny hotel zniknął z mapy Berlina (spłonął krótko po zakończeniu wojny - przyp. red.). Po zjednoczeniu Niemiec został odbudowany według historycznych planów i ponownie otwarty w 1997 roku. Dlatego część inwestorów uważa, że 280 mln euro może być zbyt niską ceną za tak wyjątkowy obiekt.

„Handelsblatt” informował, że grupa Jagdfeld ma otrzymać 20 proc. nadwyżki ponad 310 mln euro, jeśli hotel zostanie sprzedany drożej. Przy cenie sprzedaży wynoszącej 350 mln euro nadwyżka ponad próg 310 mln euro wyniosłaby 40 mln euro, a 20-procentowy udział w tej nadwyżce – 8 mln euro. Jagdfeld broni tego rozwiązania. Argument jest prosty: jeśli hotel zostanie sprzedany drożej, zarobią zarówno inwestorzy, jak i zarządzający. Krytycy odpowiadają, że przy transakcji wartej setki milionów euro taki mechanizm może oznaczać dla grupy Jagdfeld wielomilionowe wynagrodzenie. I właśnie tutaj zaczyna się prawdziwa wojna o Adlon. Bo dla jednego inwestora dodatkowe 10 mln euro w cenie sprzedaży może być argumentem za czekaniem. Dla innego — zwłaszcza starszego właściciela udziałów — ważniejsze może być to, żeby pieniądze dostać teraz.

Zmiana pokoleniowa w kontekście niemieckiego majątku

Fundusz powstał w 1994 roku. Wielu jego pierwszych inwestorów jest dziś w podeszłym wieku. Dla nich inwestycja w Adlon nie jest już projektem na kolejne 30 lat. To może być majątek, który trzeba przekazać dzieciom, wnukom albo po prostu zamienić na gotówkę. I właśnie dlatego historia berlińskiego hotelu tak dobrze pokazuje jeden z największych problemów niemieckiej gospodarki: zmianę pokoleniową właścicieli majątku.

Spór wokół Adlonu wpisuje się przy tym w szerszy proces pokoleniowego transferu majątku w Niemczech, choć dane podatkowe nie pozwalają oczywiście stwierdzić, jaka część inwestorów tego konkretnego funduszu znajduje się w takiej sytuacji. Według najnowszych danych niemieckiego urzędu statystycznego Destatis w 2025 roku administracja skarbowa naliczyła 21,4 mld euro podatku od spadków i darowizn. To aż 60,8 proc. więcej niż rok wcześniej i najwyższy poziom w historii statystyki. Jeszcze ciekawsza jest wartość majątku objętego podatkowo uwzględnionymi transferami. Wyniosła 150,5 mld euro. Szczególnie mocno wzrosły transfery dotyczące wielkich majątków — podatek od transferów o wartości co najmniej 20 mln euro wzrósł aż o 146,8 proc.

Fundusz z jednej strony ma tysiące drobnych właścicieli, którzy chcą wyjścia z inwestycji. Z drugiej — istnieją profesjonalni inwestorzy rynku wtórnego, którzy w ostatnich latach skupowali udziały. A właśnie struktura własnościowa sprawiła, że przy ogromnej przewadze liczebnej można... przegrać głosowanie. 86 proc. inwestorów uczestniczących w głosowaniu poparło sprzedaż. Ich kapitał nie wystarczył.

Adlon zostaje, sprawa sprzedaży może wrócić

Jagdfeld nie zamierza składać broni. Po głosowaniu firma zapowiedziała, że będzie dążyć do kolejnej próby sprzedaży. Na razie jednak hotel nadal stoi przy Bramie Brandenburskiej.

Goście przyjeżdżają. Pokoje są zajęte. Restauracje działają. Kelnerzy podają kawę. A za hotelowymi drzwiami trwa spór o setki milionów euro i prawo do podjęcia jednej, pozornie prostej decyzji: sprzedać czy jeszcze poczekać.

[Autor, Aleksandra Fedorska jest dziennikarką Tysol.pl oraz licznych polskich i niemieckich mediów]

[Tytuł, lead, sekcja "Co musisz wiedzieć", "Co to oznacza w praktyce", a także śródtytuły od Redakcji]

Co to oznacza w praktyce?

Hotel Adlon na razie nie zmieni właściciela. Wynik głosowania nie oznacza jednak definitywnego końca planów sprzedaży. Jagdfeld zapowiedział kolejny krok w tym kierunku. Spór dotyczy przede wszystkim warunków ewentualnej transakcji, ceny nieruchomości oraz różnicy interesów między tysiącami drobnych inwestorów a udziałowcami posiadającymi większą część kapitału.

Głosowanie pokazuje również specyfikę funduszu: większość liczona według liczby inwestorów nie musi oznaczać większości kapitałowej. W przypadku Adlonu 86 proc. poparcia przełożyło się na 71,04 proc. kapitału, podczas gdy do podjęcia decyzji potrzebne było 75 proc.