Poważne koszty finansowe dotkną inwestorów? Wszystko przez lukę w prawie

Chodzi o rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. określające warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. To jeden z podstawowych aktów prawnych wykorzystywanych przez projektantów, architektów, inwestorów oraz organy administracji architektoniczno-budowlanej.

Przepisy określały m.in. wymagania dotyczące usytuowania budynków, bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego, pomieszczeń, instalacji, dostępności, ochrony przed hałasem czy efektywności energetycznej.

Termin utraty mocy rozporządzenia nie był zaskoczeniem. Wynikał ze zmian ustawowych dokonanych kilka lat wcześniej. Mimo to do 20 września 2026 r. nie udało się doprowadzić do wejścia w życie nowych warunków technicznych.

Inżynierowie i architekci ostrzegali już w lipcu

Ryzyko powstania problemów prawnych sygnalizowano na długo przed 20 września. Już 8 lipca Polska Izba Inżynierów Budownictwa oraz Izba Architektów Rzeczypospolitej Polskiej wystąpiły ze wspólnym stanowiskiem dotyczącym nowych warunków technicznych.
Oba samorządy zawodowe apelowały o pilne zakończenie prac nad rozporządzeniem, zwracając uwagę na znaczenie tych regulacji dla całego procesu inwestycyjno-budowlanego.

PIIB i IARP podkreślały, że projekt nowych przepisów powstawał w toku długotrwałych prac z udziałem szerokiego grona ekspertów i przedstawicieli branży. W ich ocenie udało się wypracować rozwiązania będące kompromisem pomiędzy m.in. bezpieczeństwem, dostępnością, kosztami inwestycji oraz praktycznymi możliwościami stosowania nowych wymagań.

Organizacje alarmowały jednocześnie, że brak nowych przepisów przed 20 września może doprowadzić do powstania luki w regulacjach techniczno-budowlanych i wywołać poważne problemy dla projektantów, inwestorów oraz administracji.

Wskazywały m.in. na ryzyko niepewności prawnej, problemów interpretacyjnych, opóźnień inwestycji, wzrostu kosztów oraz sporów dotyczących tego, jakie wymagania powinny być stosowane przy projektowaniu i zatwierdzaniu inwestycji.

PIIB i IARP zwróciły się do premiera oraz ministra odpowiedzialnego za budownictwo o podjęcie działań pozwalających zachować ciągłość regulacji. Domagały się również jasnej informacji dotyczącej dalszego harmonogramu prac.

Nadeszła data, przed którą ostrzegała branża

20 września dotychczasowe rozporządzenie utraciło moc, a nowe nie zaczęło obowiązywać.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapewnia, że prace nad nowym rozporządzeniem będą kontynuowane w celu wypracowania jego ostatecznego brzmienia. Problem polega jednak na tym, że do czasu zakończenia procesu legislacyjnego branża musi funkcjonować w oparciu o rozwiązania przejściowe.

Ustawodawca przewidział taki scenariusz i wprowadził do Prawa budowlanego przepisy epizodyczne. Pozwalają one w określonych przypadkach przez 18 miesięcy od 20 września 2026 r. stosować wymagania wynikające z dotychczasowych warunków technicznych.

W praktyce inwestor może przygotować dokumentację według dotychczasowych zasad m.in. przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę, wniosku o zatwierdzenie projektu lub dokonywaniu zgłoszenia, jeśli spełni warunki określone w przepisach przejściowych.

„Nie wprowadzono nowych przepisów techniczno-budowlanych”

Przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie zostały uchylone z dniem 20 września 2026 r. Podstawą uchylenia był art. 66 ustawy z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami. Niestety, dla budynków, nie wprowadzono nowych przepisów techniczno-budowlanych!!

- komentuje w rozmowie z portalem Tysol.pl nadbryg. w st. spocz. Patryk Maruszak, były lubuski komendant wojewódzki Państwowej Straży Pożarnej.

To na czym teraz stoi budownictwo? Należy wskazać, że w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane wprowadzono 3 przepisy epizodyczne (art. 102a-102c), które w przypadku realizacji inwestycji budowlanych umożliwiają nam stosowanie przepisów dotychczasowych. „Fundamentu” należy również szukać w art. 5 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy określającym wymagania podstawowe, które należy spełnić przy projektowaniu i budowaniu obiektów budowlanych

- mówi.

Logika komunikatu ministerstwa sprowadza obecną sytuację do stosowania nieistniejących przepisów wykonawczych. Należy pamiętać, że istnieje też obowiązek stosowania „zasad wiedzy technicznej” utożsamianych często w budownictwie ze „sztuką budowlaną”

- dodaje.

W jego ocenie cała sytuacja wywołuje brak stabilności na wszystkich etapach realizacji procesu budowlanego, począwszy od pomysłu a skończywszy na wykonaniu.

Jest rozwiązanie przejściowe, ale wątpliwości pozostały

Wprowadzenie 18-miesięcznego okresu przejściowego zapobiegło scenariuszowi, w którym z dnia na dzień nie byłoby żadnego mechanizmu umożliwiającego dalsze wykorzystywanie dotychczasowych wymagań przy wielu inwestycjach. Nie oznacza to jednak, że problem został całkowicie rozwiązany.

Jak opisuje „Rzeczpospolita”, wątpliwości pojawiają się m.in. wśród pracowników administracji architektoniczno-budowlanej. Dotyczą one podstawy prawnej wydawania pozwoleń na budowę po utracie mocy przez dotychczasowe rozporządzenie. Problem może prowadzić do różnych interpretacji przepisów przez poszczególne urzędy.

Eksperci wskazują, że niejednolita praktyka administracyjna może okazać się jednym z największych zagrożeń dla inwestorów. Przy dużych przedsięwzięciach nawet kilkutygodniowe lub kilkumiesięczne opóźnienie postępowania może oznaczać poważne konsekwencje finansowe.

Co z wydawanymi pozwoleniami na budowę?

Jeszcze poważniejsza wątpliwość dotyczy trwałości decyzji administracyjnych wydawanych w obecnym stanie prawnym.
Eksperci cytowani przez „Rzeczpospolitą” wskazują na ryzyko sporów o to, czy w konkretnych przypadkach organ administracji posiadał właściwą podstawę prawną do wydania pozwolenia.

W tym kontekście pojawia się art. 156 kodeksu postępowania administracyjnego, który przewiduje możliwość stwierdzenia nieważności decyzji m.in. w przypadku wydania jej bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa.

Nie oznacza to, że pozwolenia wydawane po 20 września są automatycznie nieważne. Chodzi o potencjalne ryzyko prawne wskazywane przez ekspertów w związku z konstrukcją obecnych przepisów.

Dla inwestorów sama możliwość pojawienia się takiego sporu może jednak stanowić problem. Przy inwestycjach wartych dziesiątki lub setki milionów złotych pewność co do trwałości pozwolenia na budowę ma zasadnicze znaczenie również dla finansowania przedsięwzięcia.

Problem nie ogranicza się do budynków

Polska Izba Inżynierów Budownictwa zwróciła uwagę, że sytuacja jest szersza niż kwestia jednego rozporządzenia dotyczącego budynków.
20 września moc utraciły również inne przepisy techniczno-budowlane, w tym regulacje dotyczące warunków technicznych dla sieci gazowych oraz zasilania obiektów łączności.

To istotne, ponieważ mechanizm przejściowy wprowadzony do Prawa budowlanego nie musi w identyczny sposób zabezpieczać wszystkich tych obszarów. PIIB wskazuje w związku z tym na powstanie kilku odrębnych problemów prawnych wymagających rozwiązania.

Brak szczegółowych regulacji technicznych może przy tym wpływać nie tylko na postępowania administracyjne, ale również na samą pracę projektantów i inżynierów. Muszą oni bowiem wiedzieć, jakie wymagania techniczne powinien spełniać projektowany obiekt lub infrastruktura.

Czytaj również

Pilna akcja służb pod Malborkiem. Radary wykryły niezidentyfikowany obiekt

Putin zaproszony na szczyt G20 na Florydzie. Rubio potwierdza

Czarzasty zapowiada „zatrzymania w Kancelarii Prezydenta”

CBA zatrzymało publicystę Republiki i urzędniczkę Kancelarii Prezydenta

Sprawa Akademii Wymiaru Sprawiedliwości. Prokuratura uderza w Antoniego Macierewicza

Prokuratura Krajowa uderza w Trybunał Konstytucyjny. Jest komunikat

Co to oznacza dla inwestora?

Dla inwestora obecna sytuacja nie oznacza automatycznego wstrzymania budowy, ale zwiększa niepewność prawną. Przez 18 miesięcy od 20 września można – w przypadkach określonych w Prawie budowlanym – stosować dotychczasowe wymagania techniczne, m.in. po złożeniu odpowiedniego oświadczenia. W praktyce oznacza to konieczność ustalenia, na jakiej podstawie przygotowywana jest dokumentacja i czy dana inwestycja mieści się w zakresie przepisów przejściowych. Największym ryzykiem są możliwe różnice w interpretacji przepisów przez urzędy, które mogą prowadzić do dodatkowych wymagań, wydłużenia postępowań, opóźnień i wzrostu kosztów. Szczególnej ostrożności wymagają inwestycje obejmujące sieci gazowe i niektóre obiekty łączności, których sytuacja nie została jednoznacznie wyjaśniona w komunikacie MRiT.

Co na to Ministerstwo Rozwoju i Technologii?

Czy istnieje luka w przepisach?

Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie określa obecnej sytuacji mianem „luki prawnej”. W komunikacie z 18 września resort podkreślił, że ustawa z 31 lipca 2026 r. pozwala przez 18 miesięcy od 20 września stosować dotychczasowe przepisy wykonawcze dotyczące warunków technicznych – w zakresie określonym w ustawie. Inaczej sytuację ocenia Polska Izba Inżynierów Budownictwa. PIIB wskazuje, że stare rozporządzenia utraciły moc, a ustawa nie przedłużyła ich obowiązywania, lecz jedynie pozwoliła czasowo stosować wynikające z nich wymagania w określonych przypadkach. Izba mówi wprost o trzech lukach dotyczących budynków, sieci gazowych oraz zasilania obiektów łączności.

Czy pozwolenia na budowę są bezpieczne?

MRiT w swoim komunikacie nie odpowiedziało wprost na pytanie o ryzyko podważania pozwoleń na budowę wydawanych po 20 września. Resort wskazał natomiast mechanizm, który ma umożliwić dalsze prowadzenie procesu inwestycyjnego: inwestor może złożyć organowi prowadzącemu postępowanie oświadczenie o przygotowaniu projektu na podstawie dotychczasowych przepisów. Ministerstwo nie przedstawiło jednak w tym komunikacie stanowiska dotyczącego podnoszonego przez prawników ryzyka późniejszego kwestionowania decyzji administracyjnych.

Czy art. 102a–102c Prawa budowlanego wystarczają?

Według MRiT przepisy wprowadzone ustawą z 31 lipca mają zapewnić możliwość stosowania dotychczasowych wymagań przez kolejnych 18 miesięcy. Komunikat resortu mówi, że rozwiązanie obejmuje budowę, wykonywanie robót budowlanych oraz utrzymywanie i użytkowanie budynków mieszkalnych – w zakresie określonym ustawą. PIIB zwraca jednak uwagę, że nie jest to generalne przedłużenie obowiązywania starych rozporządzeń. Możliwość stosowania dawnych wymagań dotyczy przypadków wskazanych w ustawie, a w części z nich wymaga złożenia przez inwestora odpowiedniego oświadczenia. Z tego powodu Izba uważa zabezpieczenie dotyczące budynków za częściowe.

Co z sieciami gazowymi?

Tutaj pojawia się szczególnie istotna wątpliwość. Według PIIB wraz z upływem 20 września utraciły moc również przepisy określające warunki techniczne dla sieci gazowych, a nowych regulacji nie wydano. Jednocześnie 18-miesięczny mechanizm przejściowy, na który powołuje się MRiT w komunikacie z 18 września, dotyczy rozporządzeń w sprawie budynków i użytkowania budynków mieszkalnych. W oficjalnym komunikacie MRiT nie ma odpowiedzi na problem dotyczący sieci gazowych wskazany przez PIIB.

Co z obiektami łączności?

Analogiczne zastrzeżenie PIIB dotyczy przepisów określających warunki techniczne zasilania energią elektryczną obiektów budowlanych łączności. Według Izby również te regulacje utraciły moc 20 września, a nie zostały objęte 18-miesięcznym rozwiązaniem przejściowym dotyczącym budynków. Także w tej sprawie w opublikowanym 18 września komunikacie MRiT nie ma odrębnego wyjaśnienia.

Czy urzędy dostały wytyczne?

W publicznie dostępnych materiałach MRiT, które udało się odnaleźć, nie ma osobnych, szczegółowych wytycznych dla organów administracji architektoniczno-budowlanej wyjaśniających wszystkie wątpliwości powstałe po 20 września. Komunikat ministerstwa przedstawia przede wszystkim mechanizm 18-miesięcznego stosowania dotychczasowych wymagań i możliwość złożenia przez inwestora stosownego oświadczenia. Nie odpowiada natomiast szczegółowo na pytania dotyczące praktyki wydawania pozwoleń, sieci gazowych i obiektów łączności.

Co dalej?

MRiT zapewnia jednocześnie, że prace nad nowym rozporządzeniem nadal trwają. Resort tłumaczy, że ich celem jest „wypracowanie optymalnego brzmienia nowych przepisów”. Projekt nowych warunków technicznych był procedowany już od 2025 r. i przeszedł konsultacje publiczne, uzgodnienia międzyresortowe oraz opiniowanie.